Die unwirksame Vereinbarung einer Befristung kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Umdeutung in 13-jährigen Kündigungsverzicht!
Der BGH (Urteil vom 10.07.2013 - VIII ZR 388/12) hatte zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung kündigen kann, wenn die Befristung des Mietvertrages unwirksam ist.
Der Mietvertrag enthält folgende individualvertraglich vereinbarte Bestimmung: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 01.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x dreijähriger Verlängerungsoption." Mit Schreiben vom 28.02.2011 kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2011. Der Vermieter verlangt Räumung.
Zwar ist die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam, weil § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB eine solche nur aus Eigenbedarfs- oder Verwertungsgründen zulässt. Dennoch kann der Vermieter den nach deswegen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Die unwirksame Zeitabrede führt zu einer Vertragslücke, die im Wege der Auslegung zu schließen ist.
Der Automatismus, dass die unwirksame Befristung einen unbefristeten Vertrag bedeutet, wird dem Willen der Parteien nicht gerecht, der auf eine langfristige Bindung gerichtet ist. Bei der Schließung der Vertragslücke ist maßgeblich, was die Parteien vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.
Die Lücke ist also dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.
Die ergänzende Vertragsauslegung führt hier im Ergebnis dazu, dass zu Lasten des Vermieters ein dreizehnjähriger Kündigungsverzichtszeitraum eintreten kann.