Bauträgervertrag: Wann ist die letzte Rate fällig?

Im Streit stand die letzte Rate aus einem Bauträgervertrag mit Ratenzahlungsplan, wonach 8,4 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe und 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen waren. Nach Herstellung der Bezugsfertigkeit nahm die Beklagte im Juni 2019 das Gemeinschafts- und das Sondereigentum unter Vorbehalt im Abnahmeprotokoll genannter Mängel ab. Die Klägerin stellte im Oktober 2019 die letzte Rate in Rechnung; die Beklagte zahlte wegen der Sondereigentumsmängel nicht. 

Der BGH entschied am 22.04.2026 (Az: VII ZR 88/25), dass die vertragliche Fälligkeitsvoraussetzung der letzten Rate - vollständige Fertigstellung - erst erfüllt ist, wenn die in der Abnahmeniederschrift zum Sondereigentum festgehaltenen Mängel beseitigt sind. Der Begriff vollständige Fertigstellung in der Ratenklausel ist als allgemeine Geschäftsbedingung nach objektivem Inhalt auszulegen. Systematisch verlangt die Schlussrate einen weitergehenden Bauzustand als die vorletzte Rate (Bezugsfertigkeit), die trotz Restarbeiten fällig werden kann. Eine Gleichsetzung mit der Abnahmereife (unwesentliche Mängel schaden nicht) oder eine abstrakte Anknüpfung an die Makler- und Bauträgerverordnung scheiden aus.

Schlagworte: Bauträger, Fälligkeit, letzte Rate, vollständige Fertigstellung