Das Oberlandesgericht Brandenburg hat am 11.06.2024 (3 U 23/23) zur Frage geurteilt, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn es dem Mieter aufgrund behördlicher Verbote nicht möglich ist, die Mieträume entsprechend dem vertraglich vereinbarten Mietzweck zu betreiben.
Die Mieträume waren zum Zweck des Betriebes einer „Spielothek“ vermietet. Für die Räume existierte bei Beginn des Mietverhältnisses keine entsprechende Nutzungsgenehmigung durch die Behörde. Der Mieter beantragte später eine Nutzungsgenehmigung, die von der Stadt versagt wurde. Im Nachhinein hat der Mieter deswegen Minderungsrechte geltend gemacht. Das Oberlandesgericht führt aus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, wenn die baurechtliche Nutzungsgenehmigung nicht vorliegt oder später wegfällt. Dieses Risiko trägt grundsätzlich der Vermieter. Dieses Risiko kann mit einem vom Vermieter vorformulierten Vertrag nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Ein Mangel der Mietsache liegt auch vor, wenn die Nutzungseinschränkung erst im Laufe des Mietverhältnisses auftritt. Der Mangel liegt aber erst dann vor, wenn die Behörde die Nutzung bereits untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernsthaft zu erwarten ist. Grundsätzlich mindert sich die Miete um 100 %, wenn die Räume nicht nutzbar sind. In diesem Fall hatte der Mieter die Räume allerdings als Lager und Aufenthalt für Angestellte benutzt, sodass die Minderung vom Gericht mit 70 % angesetzt wurde.
Die Vereinbarung eines vertraglichen Nutzungszwecks im gewerblichen Mietvertrag birgt für den Vermieter also erhebliche Risiken.