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Erwerber der Wohnung bzw. des Hauses ist an Kündigungsausschluss im Mietvertrag gebunden

Landgericht Berlin: auch Eigenbedarfskündigung kaum möglich

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 08.02.2022, Az: 63 S 146/20) hat die Rechtsprechung bekräftigt, wonach der im Wohnraummietvertrag vereinbarte Ausschluss der ordentlichen Kündigung auch die Eigenbedarfskündigung erfasst und grundsätzlich auch den Erwerber der Immobilie bindet, der mit Erwerb in den Vertrag als neuer Vermieter eintritt (so auch BGH, Urteil vom 08.05.2018, Az: VIII ZR 200/17). Zwar schließt der vertraglich vereinbarte Ausschluss der ordentlichen Kündigung die Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber nicht generell aus, verschärft jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen. Die berechtigten Interessen im Sinne des § 573 BGB reichen für den Erwerber nicht aus, seinen Eigenbedarf durchzusetzen. Vielmehr muss für den Erwerber ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, da dem Mieter ein erhöhter Bestandsschutz vertraglich zugebilligt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az: VIII ZR 57/13). 

Kündigungsausschlüsse in Formularverträgen (die vor allem von Mietervereinen angeboten werden) können also eine Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter und auch durch den Erwerber faktisch ausschließen, was den Wert der Immobilie im Verkaufsfall ganz erheblich mindern kann.