Nun hat sich der BGH zur Problematik der Mietzahlung nach den behördlichen Verboten zum Betrieb von Geschäften geäußert. Der Bundesgerichtshof sieht den Tatbestand des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) als gegeben an. Wenn die Vertragsparteien hierzu nichts geregelt haben, kann die pandemiebedingte Anordnung, das Geschäft nicht zu betreiben, die Geschäftsgrundlage betreffen. Dieses Risiko treffe keine der Mietvertragsparteien allein. Insoweit kommt ein Anspruch des Mieters auf Anpassung des Mietvertrages in Betracht, wobei dies die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung voraussetzt. Dies sei nur der Fall, wenn die grundlegenden Rahmenbedingungen im Sinne einer existenziellen Erschütterung betroffen seien. Der neu eingeführten Vorschrift des Artikel 240 § 7 EGBGB komme lediglich Vermutungswirkung zu. Durch die Pandemie habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das die mietvertragliche Risikoverteilung im Regelfall nicht berücksichtige. So könne die sogenannte große Geschäftsgrundlage gestört sein. Im Rahmen der Abwägung und der Zumutbarkeitsprüfung seien die Umsatzrückgänge konkret zu prüfen, wie auch die Maßnahmen, die der Mieter ergriffen habe oder habe ergreifen können, um die Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Ferner seien auch finanzielle Vorteile aus staatlichen Hilfen zu berücksichtigen (allerdings keine Darlehen). Eine Existenzgefährdung muss der Mieter zwar nicht nachweisen. Der Mieter muss jedoch beweisen, sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht zu haben, anderenfalls er sich behandeln lassen müsse, als habe er staatliche Hilfeleistungen erhalten. Der Bundesgerichtshof berücksichtigt auch die Interessen des Vermieters und bemerkt, die Zahlung der vollständigen Mieten durch den Mieter könne Zweifel an der Unzumutbarkeit wecken.
Der BGH betont, dass es immer auf den Einzelfall ankommt und die Voraussetzungen anhand der konkreten Umstände geprüft werden müssen; pauschale Wertungen würden mit dem Urteil nicht getroffen.