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Verbuchung von Zahlungen ohne Leistungszweck

Wenn Mieter unregelmäßig  und ohne Angabe einer Leistungsbestimmung zahlen, ist vom Vermieter zu entscheiden, auf welche Forderungen er die Zahlungen verbucht. Geht zum 3. Werktag des Monats die volle Miete ein, versteht es sich von selbst, dass die Zahlung auf die Miete und die Nebenkostenvorauszahlung zu
verbuchen ist.

Werden jedoch abweichende Beträge gezahlt und erklärt der Mieter nicht mit der Zahlung, auf welchen Rückstand zu verbuchen ist, kann der Vermieter den Zahlungseingang nach §§ 366, 367 BGB verrechnen. Danach ist zuerst auf etwaige Kosten (bspw. vorangegangener gerichtlicher Maßnahmen) und dann auf Zinsen zu verrechnen. Sind mehrere Zinsforderungen aufgelaufen (verschiedene Monate)
ist zunächst auf die ältesten Zinsen zu verrechnen.

Sind Kosten und Zinsen getilgt, ist auf die Hauptforderungen und hierbei vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn diese sind weniger sicher als der Anspruch auf Grundmiete, schließlich entfällt er nach Abrechnungsreife. So hat das Oberlandesgericht Brandenburg kürzlich (03.03.2010, 3 U 108/09) zutreffend entschieden.

Es ist unbedingt zu empfehlen, unbenannte Teilzahlungen zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen – bei mehreren offenen auf die Älteste - zu verrechnen, um dem Abrechnungsbetrag gering zu halten.