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Immobilienkauf: Schadensersatz für Mängel trotz Gewährleistungsausschluss

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat kürzlich bekräftigt (Urteil vom 16.06.2016, Az: 5 U 5/14), dass im Falle des wirksamen Ausschlusses jeder Gewährleistung bei einem Kaufvertrag über ein Hausgrundstück Mangelansprüche vom Käufer nur erfolgreich durchgesetzt werden können, wenn er beweisen kann, das der Verkäufer die Mängel kannte und sie verschwiegen hat.

In der Regel wird die Gewährleistung beim Verkauf von Grundstücken oder „gebrauchten“ Immobilien ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet also nicht für Mängel. Nach § 444 BGB haftet er ausnahmsweise aber doch, wenn er Mängel kannte und arglistig verschwiegen hat. Dieses arglistige Verschweigen nimmt die Rechtsprechung schon dann an, wenn dem Verkäufer Mängel bekannt waren und er – entweder aufgrund von Nachfragen oder weil es auf der Hand liegt - damit rechnen musste, dass diese für den Erwerber von Interesse sind.

Dies führt dazu, dass viele Käufer trotz Gewährleistungsausschlusses Schadenersatz mit der Begründung geltend machen, der Verkäufer habe Mängel gekannt und nicht offenbart.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in dem zitierten Urteil die Voraussetzungen dieses Anspruches skizziert. Danach muss der Käufer sämtliche Voraussetzungen des Schadenersatzanspruches beweisen, insbesondere auch die Kenntnis vom Mangel beim Verkäufer. Der Nachweis der Kenntnis fällt naturgemäß schwer. Der Nachweis kann gelingen, wenn Zeugen bekunden, dass der Verkäufer vor Vertragsschluss über den Mangel gesprochen hat.

Lässt sich der Sachverhalt – in diesem Fall ging es darum, was der Verkäufer genau gesagt hat – nicht aufklären, geht dies zu Lasten des Erwerbers. Derartige Prozesse sind also mit hohen Risiken belastet. Da die Streitsumme oft sehr hoch ist, besteht ein hohes Kostenrisiko.