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Wann darf der Vermieter bei Schäden die Kaution einbehalten?

Hohe Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Vermieters!

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses und Rückgabe der Mieträume streiten Mieter und Vermieter häufig über die Ersatzpflicht des Mieters für Schäden. § 538 BGB regelt, dass die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs, also die normale Abnutzung, vom Mieter nicht zu ersetzen sind; diese sind schließlich durch die Mietzahlung abgegolten.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 07.06.2016 (2-11 S 61/15) klargestellt, dass der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt. Zudem muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Pflichtenkreis stammt oder von Dritten verursacht wurde. Erst wenn dieser Beweis gelingt, muss sich der Mieter entlasten. Der Erfolg im Prozess setzt eine sehr detaillierte Darstellung der Schäden und den entsprechenden Beweisantritt voraus.

Im Grenzbereich wird die Entscheidung mitunter schwierig, so bei Rissen oder Abplatzungen im Waschbecken, fleckigen Böden oder Kratzern am Parkett. Der Vermieter sollte stets genau überlegen, ob er seine (vermeintlichen) Schadenersatzansprüche gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnet. Auch wenn der Mieter zunächst die Klage auf Rückzahlung der Kaution erheben muss, gelten die dargelegten Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast auch in diesem Prozess, so dass eine derartige Klage schnell verloren geht. Dann kommen die Kosten des Prozesses hinzu.

Die Forderungen des Vermieters wegen Schäden am Mietobjekt verjähren sechs Monate nach Rückgabe!